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El blog de asesoresruiz-cabello

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En nuestro trataremos aquellos temas de actualidad que mas puedan interesar a las empresas

EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. LAS TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (I PARTE)

Regulado en el RDL 1/1993, de 24 de septiembre el ITP y AJD se caracteriza por la amplia variedad de hechos imponibles sujetos a este impuesto. Además es junto con el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, un impuesto cuya recaudación se ha cedido en su totalidad a las Comunidades Autónomas (excepción de los regímenes forales del Pais Vasco y Navarra que tienen su propio régimen) con capacidad normativa plena por parte de éstas.

  

Grava las siguientes operaciones:

  1. Las trasmisiones patrimonial es onerosas.
  2. Las operaciones societarias, sin que un mismo concepto pueda tributar pro transmisión onerosa y operación societaria a la vez.
  3. Los actos jurídicos documentados.

Vamos a centrar en esta primera parte el desarrollo de las transmisiones patrimoniales onerosas. En este punto es muy importe definir la relación existente entre TPO e IVA. Ambos impuestos son incompatibles por ello es necesario conocer cuando se tributa en uno u otro. La regla general es que el transmitente sea un particular o un empresario que actue como particular sobre su patrimonio personal, existiendo la posibilidad de que una operación este sejeta a IVA pero exenta, en cuyo caso se tributa por TPO.

  

El artículo 20 de la Ley del Impuesto de valor añadido establece una serie de exenciones, entre ellas el citado artículo 20.1.22 establece la exención en IVA  de las segundas entregas de edificaciones cuando tenga lugar después de su construcción o rehabilitación. De dicho artículo se desprenden las siguientes situaciones:

  • Un particular adquiere de un empresario una vivienda QUE HA SIDO UTILIZADA DE FORMA ININTERRUMPIDA DURANTE DOS AÑOS, entonces hay exención en IVA tributando por TPO.
  • El particular del caso anterior ha sido la persona que utilizado esta misma vivienda durante estos dos años. En este caso al transmitirse a la misma persona que ya hacia uso del inmueble se considera primera entrega tributando por IVA.
  • El particular adquiere la vivienda en ejercicio de la opción de compra incluida en el contrato que firmó con una empresa especializada de dicho sector. Tributa por IVA pues este supuesto no se aplica a la exención del artículo 20.1.22.

Una vez aclarada la delimitación IVA -TPO veamos cuales son las operaciones gravadas por la modalidad transmisiones patrimoniales onerosas (TPO EN ADELANTE):

  1. Las transmisiones onerosas inter vivos de toda clase de vienes y derechos.
  2. La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas cuando estas últimas no tengan por objeto utilizar infraestructuras ferroviarias o instalaciones en puertos y aeropuertos.
  3. Hay además una serie de operaciones que se equiparan (se verán al final varios ejemplos) tales como las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, adjudicaciones expresas en pago de asunción de deuda, los excesos de adjudicación declarados, los expedientes de dominio y los reconocimientos de dominio.

El artículo 10 del RDL 1/1993 establece como base imponible el valor real del bien transmitido o derecho cedido aplicando a dicha base los tipos de gravamen que aprueben las CCAA en virtud de su plena capacidad normativa en este impuesto. Para Andalucía para el año 2012 se han aplicado los siguientes tipos:

  • Transmisión de bienes inmuebles la siguiente escala:
BASE LIQUIDABLE HASTA CUOTA ÍNTEGRA RESTO BASE LIQUIDABLE TIPO DE GRAVAMEN
0,00 0,00 400.000 8%
400.000,01 32.000 300.000 9%
700.000,01 59.000 EN ADELANTE

10%

  

  • Transmisión de de bienes muebles: 4% salvo para la transmisión de barcos con mas de 8 metros de eslora, vehículos con mas de 15 caballos de potencia fiscal y obras de arte y antigüedades en cuyo caso se aplica el 8%.
  • Un tipo reducido del 3,5% en la transmisión de bienes inmuebles cuando no superen 130.000 euros de valor y el adquirente (sujeto pasivo) no supere los 35 años y se use como vivienda habitual, o bien en el caso de personas con discapacidad el valor del bien no supere los 180.000 euros.
  • 1% en la constitución de derechos reales de garantía, pensiones y fianzas
  • La siguiente escala en la constitución de arrendamientos:
EUROS TIPO
 30,05 0,09
DE 30,05 A 60,10 0,18
DE 60,11 A 120,20 0,39
DE 120,21 A 240,40 0,70
DE 240,41 A 480,81 1,68
DE 480,82 A 961,62 3,37
DE 961,63 A 1923,24 7,21
DE 1923,25 3846,48 14,42
DE 3846,49 A 7692, 95 30,77
DE 7692,96 EN ADELANTE 0,024040 POR CADA 6,01 EUROS O FRACCIÓN

  

Veamos algunos ejemplos:

  

CASO 1: ADJUDICACIONES PARA PAGO DE DEUDAS

 

Don JJJG tiene una deuda con Doña VVG, para ello adjudica a Don ARJ un inmueble valorado en 230.000 euros.

 

El sujeto pasivo es Doña VVG debiendo abonar 230.000 x 0,08 = 18.400 euros cuya devolución puede solicitar si en virtud del artículo 7.2.a de la Ley de ITP y AJD entrega antes de dos ños el bien recibido a Don ARJ.

 

CASO 2: ADJUDICACIONES EXPRESAS EN PAGO DE ASUNCIÓN DE DEUDAS

 

Doña VVG Posee un inmueble valorado en 560.000 euros e hipotecado. de dicha hipoteca queda pendiente por abonar de 234.000 euros. Se entrega este bien a la sociedad FDSM S.A. a cambio de acciones mediante un aumento de capital.

 

Hay dos operaciones diferenciadas tributando ambas:

  1. Por adjudicación expresa en asunción de deudas y sujeto pasivo FDSM S.A. y base imponible de 234.000 x 0,08 = 18.720 euros
  2. Por aumento de capital tributando por operación societaria y base imponible 560.000 - 234.000 euros = 326.000 euros.

CASO 3: EXCESO DE ADJUDICACIONES DECLARADO.

 

Don FLS y DMS poseen una comunidad de bienes de un chalet en Córdoba valorado en 1.678.000 euros y un apartamento en Benelmádena valorado en 345.000 euros.. Don FLS recibe el chalet y Don DMS el apartamento al disolver dicha comunidad abonando Don FLS la diferencia por el exceso.

 

Sumando ambos bienes dan un valor de 2.023.000 que si se divide entre dos da 1.011.500 euros. Como Don FLS ha recibido un total de 1.678.000 euros abona a Don DMS 1.678.000 - 1.011.500 = 666.500 euros que aplicando la tabla da una cuota íntegra de:

 

Hasta 400.000 euros se aplica un 8% dando 32.000 euros

 

El resto hsta 255.500 euros  se aplica un 9% resultando 22.995.

 

La suma de ambas cantidades da una cuota íntegra de 54.995 euros.

 

Si dicha comunidad hubiese consistido únicamente en un bien (el chalet o el apartamento) al ser físicamente indivisible y por lo dispuesto en el artículo 7.2.b estaría exento este exceso.

 

 

CASO 4: CONSTITUCIÓN DE UNA PENSIÓN

 

Don JJJG transmite a Don DMS un apartamento en Marbella por 389.000 euros. A cambio Don DMS constituye una pensión a favor de Don JJJG con una duración de 10 años por importe de 3.241,66 euros mensuales.

 

Existen dos hecho que tributan:

  • Constitución de la pensión que según artículo 10 se obtiene su valor capitalizando su importe total al tipo de interés básico del Banco de España, y tomando el valor resultante de aplicar las normas de los usufructos:

VALOR FISCAL =( 0,02 X T X A) / INTERES LEGAL DEL DINERO; DONDE T ES EL NÚMERO DE AÑOS Y A EL PAGO ANUAL POR TANTO VALOE DE LA PENSIÓN 0,02 x 10 x (3241,66x12) / 0,04 (interés legal del dinero en el año 2012 = 194.500 euros valor de la renta x 0,01 = 1945 euros de cuota íntegra.

  • La trasnsmisión del inmueble que tributa al 8%.

CASO 5: USUFRUCTO Y DERECHO REAL DE USO Y HABITACIÓN

 

Doña MVL de 67 años de edad constituye un usufructo a favor de Doña VVG de 36 años de edad en un inmueble valorado en 478.000 euros vitalicio. Determinar el valor del usufructo si fuera temporal concedido a 17 años.

  1. Usufructo vitalicio. Tomando como base las reglas del artículo 10 se calcula restando a 89 la edad con mínimo siempre del 10%. En este caso el sujeto pasivo Doña VVG tiene 36 años valorándose el usufructo en      89 - 36 = 53% x 478.000 euros = 253.340 x 0,08 =20.267,2 euros
  2. Usufructo temporal, se calcula multiplicando un 2% por año de duración. 17 x 2% = 34% x 478.000 euros = 162.250 x 0,08 = 13.001,6 de cuota íntegra.

Los derechos de uso y habitación se determinan aplicando el 75% al valor obtenido con las reglas del usufructo:

  1. 253.340 x 0,75 = 190.005 euros
  2. 162.250 x 0,75 = 121.687,5 euros.

CASO 6: CONSOLIDACIÓN PLENO DOMINIO

 

Doña MVL de 67 años de edad y Don RVG de 72 años de edad transmiten la nuda propiedad de un inmueble a Doña VVG d 36 años de edad reservándose un usufructo vitalicio en el año 2000 con un valor de 345.00 euros consolidando el pleno dominio Doña VVG cunado fallezcan ambos cónyuges. En el año 2012 fallece Doña MVL habiendo fallecido su Cónyuge en el año 2009 valorándose el inmueble en 432.000 euros.

 

Para valorar la nuda propiedad se toma la edad del usufructuario mas jóven en este caso el usufructo tiene un valor de 89 - 67 = 22% valorandose la nuda propiedad en 100 - 22 = 78% de 345.000 euros = 269.100 euros y tributando por os tipos de dicho año.

 

Al fallecer el último cónyuge se consolida pleno dominio tomando el valor actula y los tipos actuales del año 2012.

 

432.000 x 0,22 = 95.040 x 0,08 = 7.603,3 euros de cuota íntegra.

 

CASO 7: CONSTITUCIÓN ARRENDAMIENTO

 

Don RVG arrienda un apartamento en Fuengirola por dos años percibiendo una renta mensual de 475 euros de Don DMS.

 

El sujeto pasivo es en este caso el arrendatario (Don DMS). La renta total que va a abonar es 475 x 12 x 2 = 11.400 euros. Si miramos la tabla de arrendamientos la cuota íntegra se calcula:

 

Hasta 7692,95 euros cuota íntegra de 30,05 euros. 3707,04 (11.400 - 7692, 96) TRIBUTAN 0,024040 POR CADA 6,01 EUROS O FRACCIÓN.

 

3707,04 / 6,01 = 616,82 x 0,024040 = 14,83 euros mas 30,05 total cuota íntegra: 44,88 euros.

 

ENLACES DE INTERÉS.

 

  • RDL 1/1993 DE 24 DE SEPTIEMBRE link
  • Ley 37/1992 de IVA link
  • PÁGINA WEB CONSEJERÍA ECONOMÍA Y HACIENDA J.A link

 

 

ASESORES RUIZ-CABELLO

 

antonio.ruiz@allianzmed.es

 

957788056 - 620 83 30 35

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