EXENCIÓN EN GANANCIA PATRIMONIAL DE VIVIENDA HABITUAL SI HAY ARRENDAMIENTO PARCIAL

Aquellos contribuyentes mayores de 65 años que transmitan su vivienda habitual están exentos de declararlos como ganancia patrimonial. Ahora bien, que ocurre si dicho contribuyente decide arrendar una parte de su vivienda habitual, y mas ahora que tan de moda esta la cuestión de los alquileres turísticos.

En consulta dirigida a la Dirección general de Tributos sobre si cabe exención no en este caso expone que todo inmueble que alcanza la consideración de vivienda habitual, por su utilización efectiva y permanente durante al menos tres años, solo mantiene esa consideración mientras el contribuyente cumpla los requisitos de residencia habitual y pleno dominio respecto del inmueble.

Es por ello que, al tener parte de la vivienda alquilada por temporadas, el contribuyente no puede aplicar la exención en su totalidad, solo sobre la parte de la vivienda que no haya estado arrendada, o también sobre la parte arrendada, si han transcurrido tres años desde la fecha de finalización del último arrendamiento. 

Por extensión que ocurre si teniendo derecho a deducción por adquisición de vivienda habitual nos decidimos arrendar por ejemplo una o varias habitaciones. Lo correcto sería declarar como rendimientos del capital inmobiliario la parte arrendada (en función de los metros cuadrados dedicados al mismo), y por el resto aplicarse la deducción. El esquema de liquidación de los RCI sería el siguiente:

entre otros SON GASTOS DEDUCIBLES:

• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, que no tengan carácter sancionador.
• Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento.
• Los saldos de dudoso cobro.
• El importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
• Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
  Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
   
  • Inmuebles. Cuando anualmente no exceda de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido, en todo caso, el valor del suelo.

En lo que respecta a las REDUCCIONES En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo declarado se reducirá en un 60 %. Por otra parte, se reducirá en un 30 % el rendimiento neto que corresponda a los rendimientos netos con un periodo de generación superior a dos años y a los que se califican reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (por ejemplo, las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble) siempre que se imputen a un único periodo impositivo.