HIPOTECA MULTIDIVISA

Enmarcadas en las malas prácticas comerciales de la banca durante la burbuja imobliaria previa a la crísis, en la que también se incluían los contratos swap o de intercambio financiero en las hipotecas a interes fijo y que actualmemte continúan con la obligación de contratar el seguro que el banco imponga y su correspondiente penalización en el tipo de interés si se anula, las hipotecas multidivisa se ofrecieron a clientes sin ninguna o con muy poca formación financiera.

Para saber como funcionan, veamos un muy simple ejemplo en el que presicidiremos del tipo de interés, y sólamente tendremos en cuenta el tipo de cambio. Supongamos que vivimos en el páis A con su divisa A y páis B con su divisa B. el tipo de cambio del par divisaA/divisaB es de 1,2, es decir, por cada 1 u.m de A se obtiene 1,2 u.m de B.

Tenemos dos opciones firmar la hipoteca en la monea A suponiendo que somos residentes en el país A pagando una cuota mensual de 1000 u.m o bien firmarla en la moneda B, en cuyo caso al ser mas débil que A solo necesitamos 800 u.m de ésta de pago mensual. si B continua devaluándose y el tipo de cambio pasa a ser de 1,4 entonces slo necesitamos 600 u.m de A. En cambio si B se aprecia y se situa en paridad volvemos a las 1.000 u.m iniciales, si continua la apreciación de B sobre A llegando a situarse en 1,2, entonces el par A/B se situa en 0,8 necesitando 1.200 u.m de A.

La idea es que al tener una deuda referenciada en moneda extranjera, en la medida que la moneda extranjera se devalua ganamos pues nuestra deuda vale menos, pero si la moneda extranjera se aprecia entonces perdemos nuestra el valor de nuestra deuda se incrementa llegando incluso a deber mas de la cantidad debida al inicio si persiste en el tiempo la apreciación de la moneda extranjera. Exactamente esto lo que ha ocurrido con las hipotecas multidivisa firmadas en yenes. El hecho de que el Yen llegara a estar en su mínimo histótico de 169 yenes por cada euro, junto con las medidas de política expansivas para atajar el problema estructural de deflación de Japón que conllevaba además de la previsible devaluación del Yen mejores condicones de financiación, derivó en la firma de hipotecas multidivisa en la moneda japonesa.

Estas mejoras en la condiciones de financiación se veían reforzadas ante el hecho de que el euribor inició una escalada desde el año 2006 desde casi el 2,4% hasta el 5,088% en medición mensual en octubre de 2008 , mientras que el libor que es el índice de referencia del Yen nunca llegó a superar el 0,4% en el año 2006 manteniéndose siempre sobre el 0,5% durante todos los meses de los años 2007 y 2008. Dada por tanto estas condiciones ventajosas y a pesar de otras desventajas como el mayor número de comisiones entre las que se encuentran aparte de la comisión de apertura una comisión mensual del 0,2% redondeada al alza, otra comisión por cambio de moneda o vuelta la euro que solo puede hacerse una vez al mes rondando el 0,25% y finalmente, la denominada claúsula de compensanción, por la cual se incrementa entre un 10 y un 20% y supera el valor de tasación del inmueble se debía cambiar de divisa hasta que se aportasen garantías adicionale​​s las entidades financieras ofertaron este producto no en beneficio de sus clientes sino como puede observarse en el suyo propio.