LAS GANANCIAS PATRIMONIALES EN RENTA

25.07.2012

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante IRPF, grava la obtención de renta por diversas vías encuadradas en una base imponible general otra base imponible del ahorro.

En la base imponible general se encuadran las rentas obtenidas de:

Rendimientos del trabajo.
Rendimientos del capital inmobiliario (un alquiler de un inmueble no afecto a una actividad económica por ejemplo).
Rendimientos del capital mobiliario cuando provenga entre otros supuestos, de la propiedad intelectual e industrial, prestaciones de asistencias técnicas, arrendamientos de bienes muebles o cesión de derechos a la explotación de la imagen.
Rendimiento de actividades económicas
Ganancias y pérdidas patrimoniales no derivadas de transmisiones.

En la base imponible del ahorro se incluyen los rendimientos del capital mobiliario procedentes de la participación, en fondos propios de entidades, cesión a terceros de capitales propios o contratos de seguro de vida o invalidez entre otros, así como las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones. En esta ocasión nos centraremos en éstas últimas.

GANANCIAS PATRIMONIALES DERIVADAS DE TRANSMISIONES

La ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión del bien y el valor de adquisición del mismo. El valor de adquisición se determina por la suma de:

El importe real de la adquisición.
El coste de las inversiones y mejoras efectuadas sin que se computen los gastos de conservación y reparación.
Los gastos y tributos inherentes a la adquisición.

El valor de transmisión se forma por el importe de la enajenación (venta) deduciendo los gastos y tributos inherentes a la transmisión. Para la correcta determinación de la ganancia el valor de adquisición debe actual izarse conforme a la siguiente tabla:

FECHA DE LA INVERSIÓN	COEFICIENTE
ANTERIOR A 31-12-1994	1,3037
ENTRE 31-12-1994 Y 31-12-1995 (AMBOS INCLUSIVE)	1,3773
ENTRE 1-1-1996 Y 31-12-1996	1,3302
ENTRE 1-1-1997 Y 31-12-1997	1,3037
ENTRE 1-1-1998 Y 31-12-1998	1,2784
ENTRE 1-1-1999 Y 31-12-1999	1,2554
ENTRE 1-1-2000 Y 31-12-2000	1,2313
ENTRE 1-1-2001 Y 31-12-2001	1,2071
ENTRE 1-1-2002 Y 31-12-2002	1,1834
ENTRE 1-1-2003 Y 31-12-2003	1,1603
ENTRE 1-1-2004 Y 31-12-2004	1,1375
ENTRE 1-1-2005 Y 31-12-2005	1,1151
ENTRE 1-1-2006 Y 31-12-2006	1,0933
ENTRE 1-1-2007 Y 31-12-2007	1,0719
ENTRE 1-1-2008 Y 3112-2008	1,0509
ENTRE 1-1-2009 Y 3112-2009	1,0303
ENTRE 1-1-2010 Y 31-12-2010	1,0201
ENTRE 1-1-2011 Y 30-12-2011	1,0100
A PARTIR DE 31-12-2011	1

Una vez determinada la ganancia el siguiente paso consiste en determinar si cabe reducción (coeficientes de abatimiento) o no. Cabe la posibilidad de aplicar dicha reducción si:

Que la ganancia patrimonial proceda de transmisiones onerosas o lucrativas.
Que el bien se adquiriera antes del 31-12-1994.
Que no haya afección económica o bien si se ha afectado a dicha actividad se haya desafectado al menos con tres años de antelación a la transmisión.
Que el bien no se haya adjudicado al socio en la disolución y liquidación de sociedades transparentes.
Que no proceda de aportaciones realizadas al patrimonio de personas con discapacidad.

Los porcentajes de reducción se aplicaran a la ganancia que transcurre desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006, computándose la totalidad de la ganancia desde el día 20-1-2006 hasta la fecha de transmisión. Para determinar el tanto por ciento de reducción aplicamos la siguiente tabla:

AÑOS HASTA 31-12-1996	FECHA DE ADQUISICIÓN	VALORES ADMIMITOS A NEGOCIACIÓN	BIENES INMUEBLES	OTROS ELEMENTOS
HASTA 2 AÑOS	31-12-1994 A 31-12-1996	0,00%	0,00%	0,00%
HASTA 3 AÑOS	31-12-1993 A 30-12-1994	25,00%	11,11%	14,28%
HASTA 4 AÑOS	31-12-1992 A 30-12-1993	50,00%	22,22%	28,56
HASTA 5 AÑOS	31-12-1991 A 30-12-1992	75,00%	33,33%	42,84
HASTA 6 AÑOS	31-12-1990 A 30-12-1991	100.00%	44,44%	57,12
HASTA 7 AÑOS	31-12-1989 A 30-12-1990	100,00%	55,55%	71,40
HASTA 8 AÑOS	31-12-1988 A 30-12-1989	100,00%	66,66%	85,68
HASTA 9 AÑOS	31-12-1987 A 30-12-1988	100,00%	77,77%	100
HASTA 10 AÑOS	31-12-1986 A 30-12-1987	100.00%	88,88%	100
HASTA 11 AÑOS	31-12-1985 A 30-12-1986	100,00%	100,00%	100

Resumiendo se trata primero de determinar la ganancia, después si cabe reducción determinar la parte de ganancia máxima sujeta a reducción, determinar de esta parte el porcentaje máximo aplicado y finalmente computar toda la ganancia. Veamos un ejemplo:

Don JJJ compro el 10 de octubre de 1991 un chalet por importe de 60.101,21 euros, pagando por ITP 3600 euros ascendiendo los gastos de adquisición a 950 euros.

En julio de 2008 realizó obras de mejora por importe de 48000 euros, vendiendo el chalet el 3 de febrero de 2009 por importe de 190.000 euros, correspondiendo a la mejora 60.000 euros y abonando Impuestos por el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza urbana 6.200 euros.

1. DETERMINACIÓN GANANCIA TOTAL:

Valor de transmisión: 190.000 - 60.000 (de la mejora al realizarse con posterioridad a la compra del chalet) - 6.200 = 123.800 euros.

Valor de adquisición: (60.101,21 + 3600 + 950) x 1,3037 = 84.285,782

Ganancia patrimonial: 39.514,22

2. Determinación ganancia susceptible de reducción:

Ganancia hasta el 20-01-2006: (39.514,22 /6326 - número de días desde el 10 de octubre de 1991 a al 3-2-2009) x 5216 - número de días de permanencia desde el 10-10-91 a 19-01-2006 = 32.580,8 euros.

Porcentaje de reducción:

Número de años de permanencia hasta el 31-12-1996: Hasta 6 años, aplicando a 32.580,8 euros el porcentaje de 44,44 % = 14.478.90 euros total puede reducirse.

3. Determinar total ganancia patrimonial:

Para posterior a 20-1-2006: (39.514,22/6.326) x 1.110 - número de días entre el 20-1-2006 y el 3 - 2 - 2009 - = 6933,41 (A)

Para anterior al 20-1-2006 : 32.580,8 - 14.478.90 = 18.101.9 (B)

Ganancia patrimonial de la mejora: 60.000 - 48.000 = 12.000 (C)

TOTAL GANANCIA PATRIMONIAL: A + B + C = 37.035,31